Nabycie domu czy mieszkania jest zazwyczaj ważnym wydarzeniem w naszym życiu, a przy tym pociąga za sobą niebagatelne koszty. Warto zabezpieczyć się przed ewentualnymi stratami wynikającymi z nieuczciwości lub braku profesjonalizmu sprzedających nieruchomości.
Ochronie nabywców, zwiększeniu bezpieczeństwa w obrocie nieruchomościami oraz zapewnienie odpowiedniego poziomu świadczenia usług służą uregulowania przyjęte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.04.261.2603). Zgodnie z ta ustawą pośrednikiem w obrocie nieruchomościami może być osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową. W przypadku firm (powszechnie zwanych „biurami obrotu nieruchomości) mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
Natomiast prowadzenie działalności zawodowej w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami bez licencji zawodowej podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny.
Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:
1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;
2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;
4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.
Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:
1) księgach wieczystych;
2) katastrze nieruchomości;
3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;
4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art. 169;
5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych, którym przysługują prawa określone w art. 180 ust. 1 pkt 2;
7) ewidencji ludności.
Przepisy nie konkretyzują czynności do jakich jest pośrednik zobowiązany. Zatem dobrze jest doprecyzować nasze oczekiwania w stosunku do pośrednika w umowie zawieranej z nim.
Pośrednik wykonuje czynności osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.
Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.
Ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna pośrednika w obrocie nieruchomościami za szkody wyrządzone w następstwie działania lub zaniechania ubezpieczonego, w okresie trwania ochrony ubezpieczeniowej, w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.
Ubezpieczenie OC nie obejmuje szkód:
1) polegających na uszkodzeniu, zniszczeniu lub utracie mienia, wyrządzonych przez ubezpieczonego małżonkowi, wstępnemu, zstępnemu, rodzeństwu, a także powinowatemu w tej samej linii lub stopniu, osobie pozostającej w stosunku przysposobienia oraz jej małżonkowi, jak również osobie, z którą ubezpieczony pozostaje we wspólnym pożyciu;
2) wyrządzonych przez ubezpieczonego po pozbawieniu go licencji zawodowej, a także w okresie zawieszenia licencji zawodowej, chyba że szkoda jest następstwem wykonywania pośrednictwa w obrocie nieruchomościami przed pozbawieniem lub zawieszeniem licencji;
3) polegających na zapłacie kar umownych;
4) powstałych wskutek działań wojennych, stanu wojennego, rozruchów i zamieszek, a także aktów terroru.
Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń, których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi równowartość w złotych 25.000 euro
Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy. Zastrzeżenie wyłączności na zbyt długi okres czasu, może nam skutecznie związać ręce w przypadku pośrednika, który nie jest zbyt aktywny.
Przez umowę pośrednictwa pośrednik lub przedsiębiorca zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wspomnianych wyżej, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi lub przedsiębiorcy wynagrodzenia.
Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. W umowie takiej należy również zwrócić uwagę, czy wpłacana przy zawarciu umowy pośrednictwa kwota stanowi zaliczkę, czy też zadatek. W przypadku bowiem zadatku, w razie odstąpienia od umowy pośrednictwa z winy klienta, wpłacony zadatek przepada. Natomiast w razie odstąpienia z winy pośrednika, zadatek podlega zwrotowi w podwójnej wysokości. Zaliczka nie ma waloru odszkodowawczego i zawsze podlega rozliczeniu lub zaliczeniu na cenę usługi.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami niewypełniający obowiązków, o których mowa w art. 181, podlega odpowiedzialności zawodowej. O zastosowaniu kar dyscyplinarnych orzeka, w drodze decyzji Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz